L’audit de patrimoine
répond aux questions de l’investisseur,
du Maître d’ouvrage et des utilisateurs

Patrimoine -blog

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Paris Open, restructuration d’un immeuble de bureaux IGH (r+18) en logements, résidence étudiante (347 lots) et en accession (200 lots), sur 4 niveaux de sous-sol (parking et caves), avenue de Choisy, Paris XIII

 

Maitre d’Ouvrage : EIFFAGE IMMOBILIER
Architecte : Agence MILLET CHABEUR

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Rénovation et extension d’un immeuble de bureaux,

Boulogne Billancourt (92)

Projet HQE® Rénovation – Label BBC Rénovation – Certification LEED

.

Maitre d’Ouvrage : GECINA, Architecte : Atelier ZUNDEL & CRISTEA

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le dossier Patrimoine

Audit du patrimoine

LOGEMENTS, BUREAUX & ERP

  • Les Locaux répondent-iLs aux attentes d’ usage et de confort ?
  • QueL est L’ état des instaLLations et des équipements techniques ?
  • Les ouvrages sont-iLs conformes aux réglementations d’expLoitation ?
  • Comment intégrer une démarche hQe et environnementaLe ?
  • QueLLes sont Les attentes à prévoir vis-à-vis d’une améLioration thermiQue et énergétiQue possibLe ?
  • Y a-t-iL une opportunité de constituer une maQuette bim du patrimoine ?
  • Que faut-iL intégrer dans mon pLan pLuriannueL d’ investissement ?
  • Les contrats d’entretien sont-iLs à vérifier, à adapter ou à renégocier ?
  • QueLs sont Les futurs travaux à réaLiser  ? en distinguant :
  • Les travaux urgents vis-à-vis de la sécurité et des usages
  • Les travaux règlementaires
  • Les travaux d’amélioration et/ou de confort

L’audit du patrimoine comprend

 

     La description de L’existant
     L’état de conservation :

  •  Solidité et résistance des ouvrages et équipements
  •  Altération des matériaux et composants
  •  Adaptation des ouvrages à satisfaire aux besoins d’usage
  •  Conformité aux normes
  •  Dangers ou risques encourus
    La nature des travaux à prévoir :

  • Remplacement
  • Réparation sans remplacement
  • Entretien ou amélioration
  • Restructuration
    L’estimation des travaux suivant Les différents scénarios
    L’étude des coûts d’expLoitation et de maintenance
    La hiérarchisation et La pLanification des travaux :

  • Travaux urgents pour des raisons de sécurité ou de réglementation
  • Travaux importants pour l’usage ou la pérennité du bâtiment à réaliser
    dans un délai de 1 à 3 ans
  • Travaux d’amélioration

L’audit du patrimoine propose

une connaissance
exhaustive du bâti

 

  1. Fonctionnalité et usages du bâtiment
  2. Diagnostic structure
  3. Diagnostic enveloppe du bâtiment
  4. Diagnostic équipements techniques
  5. Audit thermique et énergétique
  6. Audit environnemental
  7. Sécurité incendie désenfumage
  8. Accessibilité handicapé

L’audit du patrimoine répond aux intentions
de la loi dite du « Grenelle II » du 12 juillet 2010
et de la loi ALUR du 1er aout 2015

  • 1Fonctionnalité et usages du bâtiment

Visite du site

Identification des principaux usages à partir d’une enquête utilisateurs (confort sécurité hygiène…)

Propositions d’amélioration suivant différents scénarios

Estimation financière et retour sur investissement

  • 2 Diagnostic structure

Récolement des plans existants rapport de sol

Description des fondations et des désordres relevés avec leurs causes possibles

Repérage des éléments porteurs infra et superstructure

État de ces éléments et de leurs éventuelles pathologies (fissuration, humidité, …) avec leurs causes probables ou possibles

Proposition d’une campagne de sondages afin de déterminer :

  La nature, la composition, des ouvrages porteurs (murs et planchers)

  La capacité portante des dallages, des planchers et ouvrages horizontaux

  La capacité portante des maçonneries existantes et ouvrages verticaux

Recommandations pour le renforcement éventuel des ouvrages

Estimations des travaux et planification

  • 3Diagnostic enveloppe du bâtiment

Reconnaissance et état des lieux (diagnostics désagrégation, humidité…)

Préconisations techniques

Estimation financière :

Façades / Charpente / Couverture zinguerie / Étanchéité / Menuiseries extérieures / Fermetures / Garde-corps

MODÉLISATION STRUCTURE

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Construction d’un ensemble immobilier tertiaire Issy-les-Moulineaux (92)
Passeport HQE EXCEPTIONNEL – Certification BREEAM International 2013 Bureaux Neufs, NIVEAU EXCELLENT
Maitre d’ouvrage : BOUYGUES IMMOBILIER, Architecte : Christian de PORTZAMPARC

CALEPINAGE

CALEPINAGE

 

MAQUETTAGE

MAQUETTAGE

 

 

 

 

MODÉLISATION MEP
STRUCTURE

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MAQUETTE ARCHI

Construction d’un groupe scolaire à Gargenville

Démarche environnementale pour atteindre le niveau BEPAS, soit moins de 49kWhep/m2

Maitre d’Ouvrage : VILLE DE GARGENVILLE, Architecte : Atelier DUTREVIS Architectes Associés

  • 4Diagnostic des équipements techniques

Récolement des données d’entrée :

Plans, carnets d’entretien

Historique des travaux de maintenance

Liste des intervenants et entreprises de maintenance

Collecte des relevés de consommation

Collecte des contrats de maintenance et rapport de visite

Description des réseaux et équipements

Évaluation de l’état de conservation des installations : réglementations usages et confort

Récapitulation des incidents et dysfonctionnements éventuels

Proposition d’entretien et d’amélioration

Proposition d’adaptation des contrats d’entretien

Estimation des solutions préconisées compris coût d’exploitation et de maintenance

Hiérarchisation et planifications des travaux

Rédaction des rapports correspondant pour :

Plomberie : équipement chauffage / ECS / production froid / climatisation / ventilation / réseau d’évacuation / réseaux gaz / sprinklage

Électricité (Cfo/cfa)

Ascenseurs

RIE

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  • 5Audit thermique et énergétique

L’audit énergétique est réalisé suivant la norme NF ISO 17742 juillet 2015 et se compose de 4 principales parties :

Relevé sur site, recueil des données

Traitement et analyse des données recueillies

Préconisations de programmes d’améliorations, estimations financières

Coordination et synthèse, rédaction du rapport final

Les études thermiques et énergétiques sont basées :

Sur les règles TH-C-E ex de la réglementation existante:

regles-thce

Sur la méthode DJU permettant de réaliser des estimations de consommation d’énergie thermique pour le chauffage du bâtiment.

consommation

Sur la base des étiquettes énergétiques trois usages (chauffage ECS et refroidissement) en m2 SHAB

etiquettes-energetiques

Par une simulation thermique dynamique permettant l’analyse de toutes les interactions d’un bâtiment avec son environnement heure par heure tout au long de l’année en fonction des caractéristiques physiques des matériaux. Elle permet également de prendre en compte le scénario d’occupation réelle du bâtiment.

Sur l’analyse des consommations réelles en fonction de relevés du maître d’ouvrage ou des factures concessionnaires

Sur l’utilisation d’une caméra thermique pour déterminer les points faibles du bâtiment.

camera-thermique

Les résultats chiffrés

Si les investissements préconisés par l’audit sont réalisés, les économies d’énergie peuvent permettre, selon la nature de l’activité, jusqu’à 30% d’économies, et dépasser 50% pour la part de la consommation liée au bâtiment.

  • 6Audit environnemental

L’audit environnemental a pour objet d’identifier les éléments ayant un impact sur la qualité environnementale du bâti.
L’audit environnemental s’appuie sur plusieurs cibles regroupées en sous familles. elle dépend des préoccupations environnementales du maître d’ouvrage, des enjeux financiers et techniques, de son souhait d’obtenir une certification ou un label.
Ces études ont pour objet de renforcer le confort, de réduire les consommations, d’optimiser les performances, l’entretien et la maintenance du bâtiment.

CIBLE D’ECO-GESTION
GESTION DE L’ÉNERGIE

Réduction de la demande énergétique par la conception architecturale

  • Améliorer l’aptitude de l’enveloppe à limiter les déperditions
  • Améliorer l’aptitude du bâtiment à réduire ses besoins énergétiques, en été comme en hiver
  • Optimiser la conception architecturale

Réduction de la consommation d’énergie primaire et des pollutions associées

  • Réduire la consommation d’énergie primaire
  • Limiter les pollutions
  • Utiliser des énergies renouvelables locales
GESTION DE L’EAU

Réduction de la consommation d’eau potable

  • Limiter les débits de soutirage
  • Optimiser les consommations d’eau potable
  • Limiter le recours à l’eau potable

Optimisation de la gestion des eaux pluviales

  • Gestion de la rétention
  • Gestion de l’infiltration
  • Gestion des eaux de ruissellement polluées
GESTION ENTRETIEN ET MAINTENANCE

Maintien des performances des systèmes de chauffage et de rafraîchissement

  • Mettre à disposition les moyens nécessaires pour le suivi et le contrôle des performances
  • Assurer une simplicité de conception pour faciliter la maintenance
  • Concevoir l’ouvrage de façon à faciliter les interventions d’entretien/ maintenance
CIBLE DE CONFORT
CONFORT HYGRO-THERMIQUE

Conditions de confort hygrothermique

  • Définir / obtenir un niveau adéquat de température
  • Assurer une vitesse d’air ne nuisant pas au confort
  • Assurer la stabilité des températures en période d’occupation
  • Maîtriser l’inconfort dû aux apports solaires
CONFORT ACOUSTIQUE

Améliorer la qualité d’ambiance acoustique adaptée aux différents locaux

  • Isolements des locaux sensibles vis-à-vis de l’espace extérieur
  • Niveau de bruit de chocs transmis dans les locaux sensibles
  • Bruits d’équipements dans les locaux sensibles
CONFORT VISUEL

Éclairement naturel et artificiel optimal

  • Disposer d’un éclairement naturel minimal dans les zones d’occupation
  • Assurer une qualité agréable de la lumière émise
  • Maîtrise de l’ambiance visuelle par les usagers
CIBLE DE SANTÉ
QUALITÉ SANITAIRE DE L’AIR

Garantie d’une ventilation efficace

  • Assurer des débits d’air adaptés à l’activité des locaux
  • Assurer la maîtrise des débits d’air
  • Assurer une distribution saine de l’air neuf
QUALITÉ SANITAIRE DE l’EAU

Maîtrise des traitements anticorrosion et anti-tartre

  • Optimiser le traitement anticorrosion et/ou antitartre

  • 7Audit de sécurité incendie

L’audit de sécurité incendie est une analyse et une évaluation des risques d’incendie pertinente.
Il propose des priorités, suggère un échéancier de travaux et tient compte des contraintes techniques et économiques du maître d’ouvrage pour permettre une protection efficace contre les risques liés aux incendies.
L’audit de sécurité incendie s’appuie sur la réglementation incendie selon le type de bâtiment.

Visite et description du site

Examen et diagnostic du bâtiment

Contrôle des exigences de résistance et de degré cf
des éléments de structure / couverture / façades / gaine

Contrôle conformité de la distribution intérieure et/ou compartimentage

Vérification des dispositions d’évacuation du public : dégagements, escaliers

Vérification des moyens de désenfumage

Contrôle des équipements de chaque local

Contrôle des prescriptions de sécurité des locaux à risques

Contrôle des installations techniques

Contrôle des moyens de détection et de secours contre l’incendie

SDI système de détection incendie

Moyens d’extinction

SSI système de sécurité incendie

Entretien vérification contrôles

Signalétique affichage des consignes de sécurité

Rédaction du rapport correspondant précisant :

La description générale des existants en matière de sécurité incendie

L’évaluation de l’état d’usage et de conservation

Le rappel des prescriptions réglementaires

Les propositions techniques pour remise aux normes

L’estimation des solutions préconisées

  • 8Audit accessibilité handicapé

Le diagnostic d’accessibilité handicapé permet de faire un état des lieux de la
conformité de votre établissement au regard de la réglementation.
Le diagnostic accessibilité handicap est obligatoire pour les établissements recevant du public de la 1re à la 4e catégorie, le diagnostic devait être réalisé au plus tard le 1er janvier 2011.
Le diagnostic accessibilité peut être réalisé selon le type de handicap :

handicap

l’audit d’accessibilité handicapé comprend :

Une visite du site

Une vérification du respect des règles d’accessibilité en fonction du classement de l’opération

Des préconisations des travaux de mise en conformité

Une estimation du coût des travaux

La remise du rapport de l’audit accessibilité handicap

 

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